騙されてはいけない！マイホーム購入は賢い選択か？

おっさんは、かつてマイホームを持っていましたが、売却して今は賃貸暮らしです。

持ち家派と、賃貸派の論戦がありますが、おっさんの中では既に結論は出ています。

そもそも、この議論は一般的な我々庶民のもので、お金が有り余っているような人には関係のないお話です。家を買って値下がりしても大した痛手にはならないでしょう。車を買うような感覚で家を買えばよいのだと思います。

「持ち家派」は住宅ローンを組んでマイホームを取得することを積極的に考えて実行する人たちで、「賃貸派」は住宅ローンをリスクと考え、賃貸生活を続けている人たちです。

この記事では、「持ち家」「賃貸」のそれぞれのメリット、リスクなどの情報や「賢い選択とは？」など、おっさんの考え方をお伝えできればと思います。

持ち家派と賃貸派、どちらが賢い？　

「持ち家派と賃貸派、どちらのほうが賢いのか、お得なのか？」という問題です。一般論を言えば、持ち家派と賃貸派にはそれぞれメリットとデメリットがあり、各家庭の価値観にも大きく左右されます。さらに、地域性や相続の有無などにも影響されます。

ただ、最近では、身軽な賃貸派を選択する人も多くなっってきているようです。土地や家の資産価値がどんどん上がる時代ではない？といった不動産投資に対する悲観的な見方が多くなってきているようです。さらに、「人生100年時代」を考えたとき、家の管理・維持が今よりも難しくなるであろうことも十分に考えられますね？

現役時代は賃貸で暮らし、リタイア時に一括でマイホームを購入するのがよいという考え方もありますし、その逆で、リタイアしてからは気軽な賃貸を選択する人もいるようです。

賃貸と持ち家のメリットの比較

賃貸のメリット

• 初期費用が安く済む
• 柔軟性(ライフスタイルの変化に対応しやすい)
  ⇒家族の増減、子供の成長などへの対応
  ⇒築浅へのこだわりがあるなら住み替えによって常に築浅物件へ住み続けることもできます
• 近隣トラブルがあっても気軽に住み替えできる
• 収入に応じて住居コストを変動させる余地がある
•  固定資産税を払わずにすみ、高額の借金を負わなくていい
•  修繕などの費用は家主が負担

持ち家のメリット

• 資産として運用が可能
  ⇒将来的にも子どもに残す、売却する、賃貸に出すといった選択肢
  ⇒立地などの状況によっては購入時よりも値上がりすることもきる
• 外観や設備、間取りなどを比較的自由に変えられる
• 住宅ローン控除を受けられる
• 社会的信用が得られる
• 住宅ローン完済後は固定費を抑えられる

マイホーム購入は資産になる？

「持ち家は資産になる」ということについての議論

住宅、マンションは、買った瞬間から資産価値は中古として扱われます。この中古価格から土地やマンション価格が上がって初めてプラスの価値となります。

家の資産価値を考える時、将来、売りたいと思ったときに「いくらになるか」と家を現金化するときの価値を考える必要があります。「これからのマイホームは資産になるのか、ならないのか？」

おっさんの答えは、「マイホームの多くは資産にならない」と考えています。

マンションの今後を考える

日本の人口が減少傾向にあり、家が余る時代がやってくるのは各種データでも発表されいますが、特に怖いのがマンション。国土交通省から発表されている全国のマンションストック戸数は、全国に約685.9万戸(2021年末時点)ありますが、このうち約1/3が築30年を超えています。

マンションは築30年を超えると、老朽化が進み、建て替えを考えなくてはいけなくなると言われています。しかし、建て替えできるマンションようなマンションは少ないと考えます。

なぜなら、建て替えには新築と同じくらいお金がかかり、すでに入居している人たちの合意が必要で、そのうえ居住者は高齢化しているのでその負担に耐えられない人が多いと思われるからです。そして、築年数が古いマンションの資産価値は、どんどん落ちていく可能性があります。

不動産業界の宣伝文句に注意

マンションのホームページ、販売カタログや住宅情報誌では「家購入VS一生賃貸」の特集記事をみかけます。住宅を売りたい人たちの書いた記事ですから、家を買うほうが勝ちになるストーリーになっているのは当たり前です。

「賃貸は、いくら家賃を払っても自分の資産にならない」「賃貸で長年払い続けるお金は、無駄金」「子どもに資産を残せる」という声が聞こえてきそうですが、今後、人口が減って空き家が増えていくと、価値が下がっていくことを覚悟する必要があります。

マイホーム購入には、火災や自然災害などのリスク・火災保険料の負担なども考える必要があります。

若い世代の価値観の変化

コロナ禍が長引き、働き方も大きく変化しています。リモートワークが当たり前になり、都心で働く、都心に住むことにこだわらる必要もなくなってきています。

現に今の若い世代の人達は「インターネット環境があればどこにでも住める」という意見が多く、地方都市や田舎への移住も含めて、新たな生活スタイルを楽しんでいる人が増えてきています。

最近の若者は、「マイカー離れ」ともいわれ、マイカーを持たずカーシェアリングを使い、スマホに関しても、ドコモやauなど大手から格安スマホにフットワークよく乗り換えるなど、効率的に暮らし、自分の好きなものには惜しみなくお金をかけています。

「売りたい人は増える一方ですが、買いたい人は減っていく」という時代が来ると考えます。

持ち家を査定する

不動産査定とは、一般的に売却前に不動産会社に依頼する売却予想価格の算出のことです。

査定は、不動産会社にとって営業行為の一環であるため、査定だけで費用を請求することはありません。工事会社の見積もりと同じようなものですので、無料ですし、売却の依頼を断っても大丈夫です。

不動産を売却するには、「いくらで売り出すか？」という問題が生じますが、最初に査定を依頼することで、価格設定の問題を解決していきます。

不動産の価値は今後どうなる？　

現代の日本社会では、不動産が価値あるものとして認められています。ウクライナではどうでしょうか？

この50年間は不動産自体も基本的には上昇し、業者も儲かっています。

50年後の日本で不動産業はどうなっているでしょう？

法人が固定資産を持つメリット

不動産を取得する場合、断然法人の方が有利です。もちろん、すべての場合とはいいませんが、利益を出している法人では、個人よりも法人の方が有利であることは明白です。

不動産投資を進めるにあたり、多くの方が必ず考えるのが「法人での物件購入」です。個人名義で購入するよりも、資産管理法人を設立して法人名義で購入した方がメリットを受けられるため、多くの方が検討されているようです。

不動産購入費用を経費にできる

法人として不動産を購入した場合、費用の大部分を経費として計上することが可能です。

多くの項目を経費計上して損金にできるので、会社の利益を少なく見せることができ、結果的に節税になります。個人では、不動産を購入しても経費にすることはできませんね。

法人税の節税になる　

資産の価値が高い場合、その資産にかかる税率は上がっていきます。しかし、同じ資産金額でも法人税の方が個人にかかる所得税に比べて税率の上昇が低いため、法人名義で購入すれば節税が可能です。

時間の経過によって価値が減っていく償却資産としての対象になり、減価償却という方法で会計処理が可能です。

損失が出た場合のリスクヘッジになる　

また、固定資産を所有していれば、決算の都合など、利益が欲しくなった場合に売却することができます。もしもの場合に利益を出せるので、損失が出た場合のリスクヘッジとしても有効です。

法人が賃貸物件を借りるメリット

賃貸の場合も、法人で借りると経費に計上できます。社宅としての利用もできます。

事業主が自宅兼オフィスとして法人契約する場合も、事業用○○%、住居用○○%と按分して経費にできます。この場合、なかには事業所として借りられない物件もありますので、注意が必要です。

まとめ【マイホームの賢い選択】

• 賃貸と持ち家のメリットの比較をして自分にとっての最適なプランを検討する
• 不動産を買うことのリスクを認識し、検討する
• 法人化によるメリットを検討する
  ⇒買う場合も、借りる場合もメリットがある